苏锶

　　随着周边城市降价潮的出现，上海市近郊最近也出现打折促销现象。

　　五一前，先有浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆，推出一批精装大平层房源，并以7.2折“甩卖”，从50000元/平方米跳水至36000元/平方米。再有位于青浦区的卓越世纪中心，首批推出20套总价150万元左右特价房之后，随后两天又加推特价房，此前均价约1.8万元/平方米，特价房约1.4万元/平方米，相当于打7.8折。包括徐汇滨江、青浦等区域项目也都有特价房推出。

　　业内人士预测上海打折促销现象会增多。“但主流开发商尚未出现降价，市场还会胶着一段时间。”克而瑞研究中心研究总监薛建雄说。

　　据第三方机构监测结果显示，最近一段时间内，上海新近入市项目无不采用平价或者低价少量加推方式，开发商开盘营销显得更趋谨慎。

　　降价跑量从郊区开始

　　上海楼市的下行态势，从今年五一黄金周成交量可见一斑。

　　据德佑地产提供的数据，上海五一假期3天内的成交量仅为2.5万平方米，达近4年来的最低点，与去年同期相比下跌52.07%。德佑地产研究总监陆骑麟表示，按照今年五一小长假的成交情况来看，5月的成交预计也将在低位徘徊，开发商在5月降价跑量的可能性进一步加大。

　　值得关注的是，全国性开发商最近一段时间内也调整了其上海项目的价格。例如九龙仓位于上海松江区的兰宫项目，虽然并未明确宣称降价促销，但实际成交价格已经下调。根据网上房地产数据显示，该项目2013年8月至2014年2月，成交均价基本上维持在2.8万～2.9万元/平方米之间，但近期成交均价出现明显的回落，相比今年2月的均价下跌了17%，其价格出现变化的时间点和其他城市如杭州、成都相当。

　　根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2014年4月，上海二手房共计成交1.72万套，环比下跌20.0%，同比下跌13.9%。与新房市场的局面类似，4月二手房市场在3月回升乏力的情况下出现进一步的下滑，并且同样是连续第5个月同比下跌。

　　楼盘滞销是降价主因

　　实际上，近期沪上打折楼盘，此前都处于滞销状态。

　　网上房地产数据显示，唐镇金大元御珑公馆去年10月26日开盘，推出113套房源，到去年底仅售出7套，进入2014年之后没有一次签约纪录。

　　截至5月7日，上海可售面积约1034.86万平方米，上海商品住宅成交面积约470.27万平方米，月均约110万平方米，由此估算库存去化时间要10个月。有业内人士表示，超过3个月左右的僵持，开发商会主动采用降价促销的方式来加快去化速度。

　　陆骑麟分析，2014年以来，仅有3月底的一周上海市商品住宅成交量突破了20万平方米，其他时间均在此数字之下，而2013年周均成交量是25万平方米左右。“这种态势已经持续了4个月，开发商在当前成交低迷的情况下，其资金链必然会面临重大考验。”

　　一些项目出于快速回笼资金要求，主动降价。例如徐汇区滨江某中高端楼盘特价房打折销售，与该项目开发商作为上市公司有业绩压力，屡屡传出资金链紧张有关。

　　同时，信贷偏紧也压迫着开发商。今年4月初，上海各银行进一步提高首套房贷利率，基准利率还要上浮5%-10%甚至15%。二套房贷利率基准上浮10%，有的甚至到15%-20%。大部分银行需要1-2个月的放款时间。银行信贷收紧也加剧了消费者的观望情绪。

　　土地市场降温

　　上海房价松动已传递到土地市场。

　　据亿翰智库研究总监张化东分析，近期上海成交量与供应量下滑，对房企在土地市场上的战略会有所影响。例如，宝钢股份(600019.SH)子公司上海宝钢长宁置业有限公司，4月10日以底价14.76亿元夺得上海长宁区一宗商办地块，低于市场的预期。

　　与此同时，南京、杭州、武汉、天津、苏州等城市，土地拍卖底价成交成为主流，流拍现象也明显增加。据德佑地产市场研究部监控数据显示，2014年4月上海土地市场共出让经营性用地15幅(剔除动迁安置房)，成交面积共计35.6万平方米，环比下跌36.5%，同比下跌26.9%；成交金额共计66.0亿元，环比下跌33.2%，同比下跌45.3%。

　　德佑地产市场研究部分析师朱萍表示，从近几个月的成交情况来看，无论是一手房，还是二手房，成交量和均价都在下跌，市场的观望情绪浓厚。在此背景下，开发商对后市看空，拿地速度开始放缓，预计5月土地市场将继续转冷。

　　亿翰智库研究报告显示，这次楼市调整基本属于需求调整，一线城市例如北京、上海供给量变化不大，甚至还处于供求比例紧张的状态，市场的下行是由于需求疲弱带来的。这种市场状态的价格弹性较高，需要以价换量。

　　亿翰智库选取去化周期较短的30个城市做了考察，去化周期低于12个月的城市有10个，去化周期12个月至18个月的为7个。张化东认为，如果有放松调控的政策出台，楼市调整3个季度左右将有所恢复；如果不干涉任其自然调整，调整将延续6个季度左右。